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I costi collegati ad un mutuo

Il mutuo è un'operazione accompagnata da molteplici costi, complessivamente piuttosto consistenti.

Tra le prime spese, rientrano quelle bancarie di apertura. Queste spese non sono altro che le spese di istruttoria, ossia quelle richieste dalla banca per valutare la domanda di mutuo. L’incidenza varia tra banca e banca da zero fino al 2% del l’importo preso a mutuo; la maggior parte degli intermediari si orienta tra lo 0,50% e l’1%. Il costo viene detratto dalla somma finanziata al momento dell'erogazione.

Per accendere un mutuo la banca si avvale di professionisti esperti, in particolare di notai e nel caso di mutuo fondiario periti che valuteranno il valore dell’immobile. Per quanto riguarda il notaio Il relativo costo varia secondo la zona geografica, il tariffario del professionista e l'importo dell'iscrizione ipotecaria. Come dato orientativo si consideri un intervallo compreso tra 2.000 e 3.000 Euro. Per le perizie il costo oscilla tra i 200 ed i 300 euro a cui si aggiungono l’IVA, il contributo Cassa Previdenza e d eventuali spese di viaggio.

I mutui ipotecari sono sempre assoggettati ad un'imposta, che la banca trattiene per conto dell'erario dall'importo finanziato. Essa ammonta allo 0,25%.

Esistono poi, costi assicurativi a copertura di danni sull’immobile ma anche di rischi legati a aventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsa il prestito.

Esiste un lungo elenco di spese di gestione, come quello di incasso rata, di rilascio della certificazione annuale degli interessi passivi o della spedizione delle comunicazioni di variazione del tasso. Qualche volta si osservano anche voci relative a "spese amministrative periodiche" o "spese di gestione pratica", da regolare annualmente.
Di solito l'incidenza è modesta, anche perché giustificabile solo con i costi postali.
Per i mutui ultraventennali va invece considerato il rinnovamento dell'ipoteca, dopo i primi vent'anni, che per fortuna non richiede l'intervento del notaio.

L'estinzione anticipata del mutuo viene talvolta assoggettata ad una commissione a favore della banca. Si tratta di un'aliquota omnicomprensiva avente carattere di penale inflitta al debitore che chiede di versare in anticipo una parte o l'intero capitale residuo. La percentuale, che deve essere chiaramente indicata nel contratto di mutuo, viene applicata alla sola parte di capitale restituita anticipatamente.
La banca non potrà trattenere alcuna parte degli interessi che sarebbero maturati dopo l'estinzione della quota.

Cosa si intende per costo di istruttoria

L’istruttoria è la fase di apertura della pratica di finanziamento e formalità necessarie ad erogare il mutuo: raccolta della documentazione e valutazione della domanda di mutuo.

Le spese di istruttoria variano da banca a banca e possono essere calcolate come percentuale sul capitale finanziato oppure in misura fissa.

Cosa si intende per costo di perizia

La perizia tecnica è l’attività finalizzata ad accertare il valore dell’immobile che il cliente sta acquistando ed è svolta dai periti di fiducia della banca. Sulla base del valore accertato la banca stabilirà la somma da erogare (solitamente non superiore ll’80%).

Il costo di perizia varia, a seconda della banca, del perito e dell’importo finanziato.

I costi del notaio

Le spese notarili: comprendono gli onorari del notaio e le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale (in particolare l’iscrizione dell’ipoteca, IVA e imposte fisse).
Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante.

L’onorario del notaio può variare a seconda del professionista scelto.

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