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Che cos'è un mutuo

Il mutuo è un contratto a medio-lungo termine mediante il quale una parte, solitamente la banca, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l'altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.

Il mutuo bancario è la forma di finanziamento più diffusa ed è quel prestito erogato da un istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione o meno di una garanzia. Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell'acquisto di un immobile, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti per finalizzazione dell'erogazione.

Con il mutuo, la banca trasferisce una certa quantità di denaro al richiedente che, da parte sua, è tenuto alla restituzione dell’importo concesso (capitale erogato) e al pagamento di interessi da calcolare sulla base di un parametro finanziario (tasso di interesse).
L’adempimento avviene in modo graduale nel tempo (durata del mutuo), attraverso versamenti periodici (le rate), la cui cadenza può variare da mensile ad annuale.

In linea generale, i mutui si distinguono in base alla tipologia di tasso di interesse prescelto. Se fisso , esso rimane costante per tutta la durata del mutuo; se invece l’interesse è a tasso variabile, può cambiare nel tempo in aumento ma anche in diminuzione rispetto a quello di partenza.

Infine, la rata del mutuo dipende dal piano di ammortamento prescelto: esistono rate fisse con tassi variabili, rate costanti, ma anche crescenti o decrescenti, con tassi fissi.

La forma del contratto di mutuo

Il mutuo trova la sua veste giuridica in un contratto con il quale la banca (mutuante) consegna all’altra parte (mutuataria) un determinato ammontare di denaro, con l’obbligo di restituire l’ammontare stesso (quota capitale) insieme agli interessi (quota interessi) entro una certa data. La restituzione avviene in modo graduale attraverso pagamenti periodici, le rate di mutuo, che seguono un piano concordato.

Si tratta di un contratto reale e può essere sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso (detto anche mutuo feneratizio), che si perfeziona con la consegna al mutuatario. È inoltre un contratto tipico la cui nozione è accolta nel ordinamento giuridico italiano dall'art. 1813 del Codice Civile. La fattispecie regolata dall'art. 1813 è esclusivamente quella del mutuo gratuito, da non confondersi con i mutui finanziari, che possono validamente concludersi con il mero consenso.

Si configura anche come contratto unilaterale, in quanto le prestazioni sono tutte a carico di una sola parte (mutuatario).Ed è un contratto reale e non consensuale, ovvero per il suo perfezionamento non è sufficiente il consenso delle parti ma ci deve essere la consegna del bene. Di conseguenza la consegna diventa elemento indispensabile per la stessa sussistenza giuridica del contratto.

E’ un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio il quale si darà cura di redigere il contratto, di trascriverlo nei pubblici registri, di iscrivere l’ipoteca e di verificare che tale iscrizione sia avvenuta in maniera regolare e secondo legge.

Le modalità di erogazione della somma concessa

L'erogazione del mutuo può essere contestuale o differita, rispetto alla data del rogito.
Se l'erogazione è differita, la banca si riserva un tempo che per legge non può andare oltre il consolidamento dell'ipoteca. Il consolidamento dell'ipoteca comporta che la banca mutuante potrebbe non erogare la somma finché l'ipoteca non è consolidata. Solo allora diventa insensibile al fallimento del mutuatario.

Il rogito ufficializza un passaggio di proprietà. Il giorno della stipula, con la firma del vecchio proprietario, l'acquirente diviene proprietario a tutti gli effetti di legge. La banca del mutuatario può accollarsi il rischio di erogare il mutuo, prima del consolidamento dell'ipoteca; diversamente, il proprietario accetta un passaggio di proprietà senza avere l'intero ammontare del prezzo di acquisto.

In caso di erogazione contestuale, la banca del mutuatario effettua il pagamento presso il notaio dell'importo del mutuo. Questo è il tipo di erogazione di mutuo più diffusa ed è anche la più gradita dalla parte venditrice nei casi di mutui finalizzati all’acquisto di un immobile. Questo perché l’erogazione contestuale del mutuo consente al mutuatario di poter acquistare l’immobile ed effettuare il saldo del prezzo pattuito per la vendita contemporaneamente alla firma del rogito notarile.

In caso di erogazione differita, il venditore può cautelarsi facendo sottoscrivere all'acquirente un ordine di bonifico irrevocabile per il conto e la banca da lui indicati, depositato presso il notaio. Consolidata l'ipoteca, il notaio trasmetterà il certificato dell'avvenuto consolidamento e il bonifico al funzionario di banca dell'acquirente che provvederà al versamento. Il bonifico può portare la data del rogito o successiva, fino a quella del previsto consolidamento dell'ipoteca.

La durata del mutuo

Il mutuo è un contratto che produce effetti nel tempo. Il rimborso del capitale e il pagamento degli interessi sono eventi che vanno a completarsi entro una certa data.

La scadenza temporale è rimessa alla libera determinazione delle parti e va definita nel contratto.

Di solito varia da 5 a 30 anni, anche se oggi il mercato propone, pur se non in modo diffuso, alcuni mutui che arrivano anche a 40 anni.

La scelta della durata rileva in quanto dalla stessa dipende l’importo della rata sia per la quota capitale sia per quella interessi.

A parità di importo concesso, durate più brevi determinano rate più elevate, ma minori interessi. Invece, durate più lunghe comportano interessi maggiori, ma consentono di diluire la restituzione del capitale e pertanto le rate peseranno meno sul reddito.

La durata, insieme al tasso di rifermento e allo spread, è uno dei parametri chiave che concorrono a determinare il costo della rata di rimborso.

Prefinanziamento e preammortamento

Fra l'erogazione del mutuo e il decorrere della prima rata di pagamento per il rimborso del capitale erogato può intercorre un periodo, durante il quale il mutuatario può essere chiamato a pagare delle rate di soli interessi che non prevedono quindi il rimborso di alcun capitale.
Se il mutuo è garantito da un'ipoteca, il cliente pagherà gli interessi in base al tasso capitale pattuito con la banca.

Se l'erogazione precede la data del rogito, il cliente può invece beneficiare di un'apertura di credito detta prefinanziamento, per il quale gli interessi applicati potrebbero essere anche più elevati di quelli pattuiti per lo sviluppo del piano di ammortamento del mutuo.
Durante il periodo di pre-ammortamento o di prefinanziamento, il mutuatario paga quindi solo interessi, senza estinguere il proprio debito.
Il preammortamento ha in genere una durata variabile molto breve (di solito da uno a due mesi).
Non esiste comunque un limite legale alla durata del preammortamento. In alcuni prodotti finanziari, il preammortamento può durare anni, per una scelta del cliente, o come condizione contrattuale.

Nei mutui con rimborso flessibile, il cliente può optare per una rata più bassa, di soli interessi, scegliendo quando iniziare e sospendere l'estinzione del debito.

La ragion d'essere del preammortamento è attribuire scadenze canoniche alle rate dei mutui, di solito alla fine del mese. Il periodo di preammortamento può essere aggiunto alla durata del mutuo, determinando un aggravio di spese per interessi (interessi preammortamento + interessi ammortamento), oppure incluso nella durata del mutuo.
In quest’ultimo caso è necessario aumentare l’importo delle rate di ammortamento in quanto il rimborso del capitale deve avvenire in un periodo più breve (durata ammortamento – durata preammortamento). Ciò determina un aggravio di spesa per interessi meno consistente (interessi preammortamento + interessi ammortamento ridotti grazie alla riduzione della durata).

Preammortamento tecnico

Quando il preammortamento è usato per ragioni tecniche di allineamento delle scadenze, si parla di preammortamento tecnico. Così il preammortamento tecnico è il periodo che decorre dall'erogazione del mutuo al primo giorno del mese successivo. La rata decorre dal primo giorno del mese successivo alla data di stipula del rogito.
Ad esempio, per un rogito con erogazione contestuale del mutuo al 15 settembre, la rata decorrerà dal 1º ottobre. Il mutuatario pagherà un preammortamento di 15 giorni, di soli interessi.

Alcuni istituti applicano, in ogni caso, un periodo di un mese, in aggiunta al preammortamento tecnico. Se, ad esempio, il rogito è firmato il 30 settembre, la rata non decorre dal 1º ottobre con un solo giorno di preammortamento, ma dal 1º novembre.

Cos'è il piano di ammortamento

Il rimborso dell’importo erogato attraverso la sottoscrizione di un contratto di mutuo si sviluppa nel tempo secondo un piano, detto ammortamento, che esplicita in modo dettagliato importi da versare e tempi da rispettare nel pagamento delle rate, lungo tutta la durata del contratto stesso.

Il piano di ammortamento acquisisce un sostanziale significato nei mutui a tasso fisso perché l’importo di ogni rata può essere effettivamente predeterminato posto che il tasso di interesse rimarrà invariato fino al rimborso totale del debito.
Diversamente accade per i mutui a tasso variabile per i quali non è possibile a priori sapere quale sarà l’andamento dei tassi nel periodo di rimborso, perciò in questi casi il piano di ammortamento è indicativo e subirà dei cambiamenti nell’importo della quota di interessi o della durata a seconda del tipo di mutuo contratto.

Esistono più tipologie di piani di ammortamento, a secondo delle caratteristiche del prestito, quello più frequentemente usato è il cosiddetto piano d’ammortamento francese, ove le rate, pur rimanendo fisse, prevedono una componente decrescente per gli interessi e crescente per il capitale man mano che ci si avvicina alla scadenza del mutuo. Ciò significa che all’inizio dell’operazione la rata è composta in larga parte da interessi, i quali possono assumere peso preponderante in caso di mutuo a lunga scadenza. In tale ultimo caso, infatti, il capitale da rimborsare viene diviso per un maggior numero di rimborsi periodici.

Esistono forme alternative di ammortamento che accrescono la flessibilità del prodotto rispetto alle scelte del mutuatario.
Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata variabile (la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso).Se si prevedono incrementi del reddito in prospettiva, il piano a rate crescenti può rappresentare un’opportunità. Se si preferisce il tasso variabile ma si vuole mantenere fissa la rata, l’ammortamento a durata variabile costituisce un’alternativa da esaminare.

La rata

La rata è la somma che il mutuatario, cioè colui che ha ricevuto il mutuo, versa periodicamente per la restituzione del prestito.
È composta di una quota capitale, a titolo di restituzione del prestito, e di una quota interessi, in ragione dell’applicazione del tasso. Il rimborso avviene secondo cadenze temporali determinate dalle parti, che possono assumere frequenza mensile, trimestrale, semestrale, annuale.

L'ammontare della rata dipende dall'importo preso a prestito, dalla durata del contratto e dal tasso di interesse applicato.
A parità di tasso e di importo, la rata diminuirà in ragione di una durata del contratto più prolungata.

L'estinzione anticipata

Lart. 40 al comma 1 del Testo Unico Bancario garantisce al debitore di estinguere anticipatamente , in tutto o in parte, il proprio debito. Anche se alcune banche stabiliscono un limite temporale di 18 mesi dall'inizio del mutuo, prima dei quali non accettano di procedere alle estinzioni.

ll cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso minimo pattuito contrattualmente con la banca, senza dover pagare alcuna penale, compenso od onere aggiuntivo.

Nel caso avvenga un’estinzione parziale, il capitale versato anticipatamente andrà dedotto dal debito residuo e la banca non potrà perciò più richiedere alcun interesse su quella quota.

L’estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto - tutto insieme - prima della scadenza del mutuo.

Per i contratti di mutuo ipotecario stipulati per finalità diverse dall’acquisto o dalla ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economica o professionale, il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo pagando unicamente un compenso onnicomprensivo stabilito dal contratto.

Il ritardo nei pagamenti

Il pagamento della rata rappresenta un evento importante nell’andamento dei rapporti tra banca e mutuatario.
Ritardi nel rispetto delle scadenze possono comportare l’applicazione di ulteriori oneri detti interessi di mora, la cui misura aggiuntiva misura tra i 2 e i 4 punti percentuali, e, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto da parte della banca accompagnata dalla richiesta di immediata restituzione del capitale residuo.

In caso di mancato o ritardo pagamento di una rata imputato al debitore, lo stesso può essere dichiarato moroso dal creditore.

Perché la mora del debitore si verifichi, è necessario che il creditore faccia intimazione o richiesta per iscritto (c.d."costituzione in mora") al debitore di adempiere alla prestazione dovuta (cioè effettuare il pagamento).
La costituzione in mora vale anche ad interrompere la prescrizione.

Quando il ritardato pagamento della rata si sia verificato per almeno sette volte anche non consecutive, intese come singoli periodi di trenta giorni, ovvero sia decorso il termine di 180 giorni dalla scadenza della rata senza che il debitore abbia pagato, la Banca può invocare la risoluzione del contratto di mutuo.

Inadempimento del mutuatario

L’inadempimento del mutuatario determina effetti negativi: un effetto sicuro è l’obbligo di versare alla banca, in aggiunta agli interessi previsti dal contratto, gli interessi di mora.
Un altro eventuale effetto (anche se molto più drammatico) è la risoluzione del contratto. In questo caso però il cliente deve essere inadempiente per un numero determinato di rate, ovvero se il mutuatario non paga per almeno sette rate.

A seconda delle condizioni contenute nel contratto di mutuo, nel caso di mancato o ritardato pagamento di un dato numero di rate, la banca è autorizzata a richiedere al cliente la restituzione dell'intero debito residuo (con relativi interessi), da effettuarsi entro un termine stabilito in atto; in caso di inadempienza, ha in genere titolo ad agire per la riscossione del debito, procedendo al pignoramento ed alla vendita all'asta del bene eventualmente ipotecato.
Se l'asta è al maggior offerente, il ricavato dalla vendita serve a rimborsare la lista di creditori chirografari e non. L'eventuale somma residuale eccedente i debiti (con interessi) viene restituita al debitore, in proporzione alla nuda proprietà e all'usufrutto dell'immobile.
Le rate precedentemente pagate vengono trattenute dalla banca e vanno ad integrare il ricavato dell'asta per ricostituire il capitale prestato.

A garanzia dei mutuatari, il mutuo è contrattualizzato con atto notarile pubblico, che quindi non è più modificabile né dal soggetto erogante né da terzi che subentrano nella titolarità del mutuo, salvo accordo scritto di entrambe le parti.

Pertanto, il fallimento del creditore e la cessione a terzi del credito sono trasparenti per il mutuatario, che avrà lo stesso piano di ammortamento, fornendo le stesse garanzie di partenza.

Nel peggiore dei casi, una banca non può fallire e finisce in liquidazione coatta amministrativa. Le società finanziarie, invece, come normali imprese, sono ammesse all'istituto del fallimento.

I soggetti terzi, che hanno diritti verso il mutuante, possono rivalersi verso i crediti vantati nei confronti, ma non possono cambiare la modalità di rimborso, o aggredire le ipoteche di 1º grado. Se il mutuatario paga regolarmente e il titolare del mutuo fallisce, i suoi creditori non possono pignorare i beni dati in garanzia con ipoteca di 1º grado, né esigere l'intero debito residuo o accelerarne il rimborso.

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