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Cos'è l'ipoteca

In diritto l' ipoteca è un diritto reale di garanzia che riguarda, principalmente, beni immobili o beni mobili registrati.

La costituzione dell’ipoteca, che richiede l’intervento di un notaio, conferisce alla banca il diritto di agire sul bene dato in garanzia in caso di mancato rimborso da parte del mutuatario. Essa si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri L’ipoteca, attribuendo un diritto di prelazione sul bene che tutela, cosi, il creditore contro il pericolo di insolvenza, è una delle forme più efficaci di garanzia.

L’ipoteca non incide sul godimento del bene da parte di chi lo ha acquistato tramite il mutuo, ma rappresenta un vincolo nel caso si decida successivamente di venderlo.

L’ipoteca a garanzia deve essere iscritta su un bene immobile che può essere di proprietà:
- del mutuatario (ad esempio nel caso di mutuo per ristrutturazione o per liquidità);
- dell’alienante (ad esempio nel caso in cui l’immobile sia in compravendita);
- di un terzo soggetto chiamato “terzo datore di ipoteca”.

L’ipoteca è anche un diritto accessorio: nello stesso momento in cui il debito finisce anche l’ipoteca non ha più ragion d’essere e viene estinta. Essa però ha un’estinzione automatica di venti, perciò se il mutuo ha una durata più lunga occorre rinnovarla.

Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto.

La costituzione di ipoteca

La costituzione di ipoteca si basa su:
• un contratto fra il debitore o il terzo datore di ipoteca da una parte e il creditore dall'altra;
• un atto unilaterale fra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca.

Il contratto o l’atto unilaterale devono avere la forma scritta a pena di nullità.

È necessario che la sottoscrizione di chi ha concesso l'ipoteca sia autenticata o accertata giudizialmente (art. 2835).

Nulla vieta che il valore economico dell'ipoteca possa essere maggiore dell'ammontare del debito.

Il contratto o l’atto unilaterale per l’ipoteca volontaria sono semplicemente titolo per ottenere la costituzione dell’ipoteca: questa si costituisce solo con l’iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808, 2° comma).

Su un medesimo bene si possono iscrivere più ipoteche, a garanzia di crediti diversi. Ogni successiva ipoteca è, in ordine di tempo, contrassegnata da un numero, che prende il nome di grado (ipoteca di primo grado, di secondo grado e così via). Se il bene ipotecato verrà sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita si soddisferà anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c’è un residuo, quello di secondo grado e cosi via (art.2852 e ss.)Il creditore che ha una ipoteca di grado inferiore può estinguere, con il pagamento, il credito di chi ha un’ipoteca di grado superiore, con l’effetto di surrogarsi nei suoi diritti (surrogazione ipotecaria di pagamento, art. 1203, n. 1)

L’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni, trascorsi i quali l’ipoteca si estingue, salvo che con istanza del creditore l’iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza (art. 2847 c.c).

L'ipoteca prende grado dal momento dell'iscrizione: il grado determina un ordine progressivo tra le varie ipoteche che possono gravare sul medesimo bene. Pertanto il creditore, la cui ipoteca ha grado anteriore, si soddisferà per primo sul bene e il criterio del soddisfacimento proporzionale opera solo tra creditori di pari grado (artt. 2852-2854 c.c). È anche possibile lo scambio per grado dei creditori ipotecari, nel senso che il grado dell'ipoteca può essere oggetto di veri e propri atti di disposizione, con efficacia reale e non meramente obbligatoria (si parla di "postergazione" o "permuta" a seconda della contiguità o meno del grado che viene scambiato). Può anche verificarsi l'ipotesi di una surrogazione legale nel grado ipotecario (cosiddetta surrogazione del creditore perdente: art. 2856).

Postergazione e surrogazione costituiscono alcune delle vicende successive all'iscrizione che devono essere annotate in margine all'iscrizione: l'annotazione, come l'iscrizione, ha efficacia costitutiva, nel senso che la trasmissione del credito garantito o il vincolo dell'ipoteca non produce effetti finché la stessa non sia eseguita.

I tempi per l'iscrizione ed il consolidamento dell'ipoteca

L'immobile non è gravato da ipoteca il giorno stesso della stipula del rogito.

Il notaio può iscrivere l'ipoteca in Conservatoria il giorno stesso del rogito, ma per essere insensibile al fallimento dell'acquirente deve attendere un periodo di tempo per il suo consolidamento.

Il consolidamento dell’ipoteca è il lasso temporale che passa dal momento in cui il notaio richiede l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari a quello in cui l'ipoteca prende efficacia.Per i mutui fondiari, il periodo di consolidamento è abbreviato a 10 giorni rispetto ai termini ordinari previsti dalla legge fallimentare. Dopo 10 giorni dalla data dell'iscrizione, l'ipoteca si consolida automaticamente e la garanzia non è più soggetta all'eventuale fallimento dell'acquirente/mutuatario pubblicato in data successiva. Il notaio controlla che non vi siano fallimenti del soggetto mutuatario o altre iscrizioni ipotecarie precedenti e comunica per iscritto alla banca che l'ipoteca è consolidata e prima in grado.

I costi di cancellazione di un ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca consiste, nell’eliminazione definitiva di tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari.

La cancellazione dell'ipoteca è un atto notarile, dai costi paragonabili a quelli dell'iscrizione.

In base al Decreto Bersani, quando è estinto il debito residuo con la banca, l'istituto è obbligato a darne comunicazione alla locale Agenzia del Territorio, che procede d'ufficio e gratuitamente alla cancellazione, senza oneri per il mutuatario.

In caso di ipoteca perenta, la comunicazione della banca, viene respinta dall'Agenzia del Territorio. Conseguentemente, il cliente deve necessariamente rivolgersi direttamente al notaio per la cancellazione.

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