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La surroga

L’art. 120 quater del TUB (testo unico bancario) prevede la surroga del mutuo.

Con la surroga il cliente che ha stipulato un contratto di mutuo con una banca, ha la possibilità di trasferire il proprio debito ad un altro istituto, che presumibilmente proponga condizioni migliori. Per effetto di essa, che quindi avviene per volontà del debitore, la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria.

In questa operazione di portabilità deve essere assicurata la gratuità dell’operazione a vantaggio del cliente, il quale non dovrà sostenere alcuna spesa. La surrogazione permette infatti di modificare i parametri del mutuo (durata e tasso) senza variare il debito residuo, e senza costi aggiuntivi per il cliente: in tal modo la sostituzione del vecchio mutuo con un nuovo mutuo più vantaggioso è facile e conveniente, e ad essere agevolate sono le famiglie che possono ridurre i costi connessi al pagamento delle rate (in particolare, il costo degli interessi).

La rinegoziazione

La rinegoziazione di un contratto di mutuo è l’operazione mediante la quale le parti ridiscutono il contenuto dei patti cui si sono vincolati in precedenza.

L’equilibrio che si è raggiunto stipulando un contratto di mutuo in un determinato periodo e con determinati requisiti, tra banca e mutuatario, può variare dai continui cambiamenti di condizioni di mercato che possono ledere il bilanciamento degli interessi. Riferendosi solo alla modifica di alcune clausole contrattuali, può avvenire esclusivamente tra gli stessi contraenti e soltanto quando sia la banca sia il cliente sono concordi sulle variazioni da apportare.
Non può essere imposta a nessuna delle due parti né possono esserci modifiche unilaterali.

Le variazioni possono riguardare tra aspetti del contratto:
1. LA TIPOLOGIA DI MUTUO;
2. IL TASSO DI INTERESSE;
3. LA DURATA.

Il mutuatario non perde i benefici fiscali previsti con il contratto di mutuo originario, la negoziazione non prevede nessun costo amministrativo.

Non è necessario accendere un nuovo mutuo perché con la rinegoziazione il mutuo precedente non si estingue, ed è per questo motivo che è importante non confonderla con la surrogazione.

L'accollo

L'accollo è uno dei contratti che rientrano nel fenomeno della successione a titolo particolare nel debito, più precisamente è il contratto tra il debitore (accollato) e un terzo (accollante) in virtù del quale quest'ultimo si assume un debito del primo verso un creditore (accollatario).

Nel caso del mutuo, chi acquista un immobile gravato da ipoteca si impegna a pagare all’intermediario; cioè si accolla il debito residuo.

L'accollo del mutuo non prevede spese e permette al subentrante di evitare di sobbarcarsi alcune spese di accensione del mutuo come i costi notarili. Va però sottolineato che le banche possono anche non aderire all'accollo nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti della capacità di credito.

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