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Le caratteristiche di un mutuo a tasso fisso

Per mutuo tasso fisso si intende il mutuo erogato dalla banca o dalla società finanziaria con un tasso di interesse e con una rata di rimborso costante per tutta la durata del mutuo.
Il tasso fisso è un’opzione consigliabile a quel cliente che vuole pianificare le proprie spese ed essere certo già dal momento della stipula del contratto della misura del tasso d’interesse, dell’importo di ciascuna rata e dell’ammontare complessivo del debito residuo, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato. Ha però lo svantaggio di non poter sfruttare possibili riduzioni dei tassi di mercato.

Sottoscrivere un mutuo di questo tipo è la scelta ideale per chi non vuole rischiare ed è indicato per lavoratori dipendenti e alle persone che non desiderano spese impreviste.

Vantaggi del mutuo a tasso fisso sono sicuramente la tranquillità e le rate che saranno identiche dal primo all’ultimo mese. Di contro, non permette di godere di momenti particolarmente vantaggiosi che il mercato può offrire in alcuni momenti e i tassi di interesse sono più alti rispetto ai tassi d’interesse del mutuo a tasso variabile.

Le caratteristiche di un mutuo a tasso variabile

Il mutuo tasso variabile è il finanziamento il cui tasso di interesse è legato all'oscillazione di un indice finanziario di riferimento, generalmente l'Euribor. In base all'andamento del mercato finanziario, l'ammontare della rata del mutuo può variare: verso l'alto quando l'Euribor sale, verso il basso quando l'indice scende. Ciò significa che l’importo della rata, dipenderà dall'andamento del mercato riferito al periodo previsto per il pagamento della nuova rata.
Spesso gli importi iniziali delle rate di un mutuo variabile risultano più contenuti rispetto a quelli di un mutuo a tasso fisso.

Sottoscrivendo un mutuo tasso variabile non è possibile avere delle certezze sul costo effettivo del finanziamento: il cambiamento dell'importo della rata, con il mutuo tasso variabile, potrebbe essere sostanziale in caso di un aumento dell'inflazione, per questo motivo è bene essere sicuri di avere una capacità reddituale tale da far fronte agli eventuali rialzi.

Tra i vantaggi del mutuo a tasso variabile c’è un’iniziale convenienza di tassi d’interesse e un’evidente differenza dell’importo della rata iniziale rispetto al mutuo a tasso fisso, con il conseguente risparmio dei primi anni di finanziamento.

È la scelta ideale per chi è disposto ad accettare un investimento rischioso e in generale i mutui tasso variabile vengono scelti da chi dispone di un reddito medio/alto, quindi da coloro che hanno la capacità economica di sostenere rate elevate non previste e dovute a un aumento dei tassi di riferimento.

Nel lungo periodo risulta essere più vantaggioso del mutuo tasso fisso.

Le caratteristiche di un mutuo a tasso misto

Il mutuo tasso misto è il mutuo erogato dalla banca o dalla società finanziaria che prevede per contratto una modifica del tasso di interesse da variabile a fisso e viceversa durante la durata del mutuo. Di solito il mutuatario richiede un mutuo tasso misto per tutelarsi dalle oscillazioni del mercato finanziario e garantirsi una relativa sicurezza.
Il cambio di tasso può essere effettuato più volte secondo quanto stabilito al momento della stipula del mutuo.

I mutui tasso misto consentono di adottare il tasso fisso nel periodo iniziale, che coincide con quello più importante per l’ammortamento. Si avranno così delle condizioni di rata più vantaggiose e quando il periodo di stabilizzazione sarà passato, si potrà decidere di adottare un tasso variabile che nel lungo periodo diventa più economico.

Le caratteristiche di un mutuo a rata costante e durata variabile

Questi mutui sono calcolati in base al tasso variabile, e con la prerogativa che l’importo della rata rimane invariato.

Dal momento che sono regolati dal tasso variabile, quando questo ultimo subisce delle variazioni, a cambiare non è l’importo della rata ma la durata del mutuo: nel caso in cui il tasso diminuisce, si riduce la durata del mutuo, se invece il tasso cresce aumentano il numero delle rate e quindi anche il periodo di rimborso si allunga. Il mutuatario, indipendentemente dall’andamento dei mercati finanziari rimborsa il proprio debito con un ammontare mensile sempre costante ma deve considerare un allungamento della vita del mutuo.

Il mutuo a tasso variabile con rata costante è consigliato a persone con un reddito mensile fisso, che, pur volendo approfittare dei benefici del variabile puro, non possono ammortizzare con il proprio reddito mensile improvvisi aumenti della rata di rimborso del mutuo.

Questa tipologia di mutuo offre i benefici di un mutuo a tasso fisso (rata costante), ma a tassi di interesse inferiori e in determinate condizioni di mercato, caratterizzate da alti tassi di interesse (e quindi con riduzione del costo di denaro) coglie i benefici offerti dal tasso variabile senza rischiare di non sostenere l’impatto della rata sul reddito; ma l’aumento della durata del debito, la maggior parte delle volte, risulta essere eccessiva.

Cos'è un mutuo per l'acquisto della principale abitazione

Il mutuo per l’acquisto della principale abitazione è disciplinato dal nostro codice civile agli articoli 1813 e seguenti. Consente di finanziare l’acquisto di un immobile da utilizzare, appunto, come abitazione principale e costituisce il mutuo più comunemente richiesto dai cittadini.

È un contratto con durata variabile, tra i 5 ed i 40 anni, ed è possibile scegliere tra i diversi tipi di tassi (fisso, misto, variabile). Con il contratto di mutuo ipotecario la banca consegna una somma di denaro che il cliente deve rimborsare, unitamente agli interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto stesso.

Per abitazione principale si intende quella nella quale il cliente, o i suoi familiari, dimorano abitualmente.

Al cliente viene reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua.

Il finanziamento viene perfezionato sotto forma di “mutuo ipotecario” o di “mutuo fondiario”.

Cos'è un mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. Di solito il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile. Serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione.

È chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.
In pratica la banca che concede il mutuo, oltre a verificare la reale possibilità del mutuatario di pagare le rate, si tutela grazie alla garanzia dell’ipoteca su eventuali immobili di proprietà del mutuatario. La garanzia per la banca consiste nel fatto che se chi ha sottoscritto il mutuo non riesce più a rimborsarlo, lei ha il diritto di espropriare l’immobile ipotecato e di venderlo all’asta per recuperare i soldi prestati con il mutuo.

Gli elementi del mutuo ipotecario sono:
• RATA: è la somma che periodicamente il cliente deve restituire alla banca, che comprende una quota di capitale e di interessi. La rata di rimborso è generalmente mensile ma, a scelta del cliente, può essere anche trimestrale, semestrale o annuale;
• DURATA: è il tempo necessario (scelto dal cliente) a estinguere il finanziamento. La durata minima è di 5 anni, la durata massima può superare i 30 anni;
• TASSO: è il prezzo del finanziamento.

Cos'è un mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio/lungo termine concesso per l’acquisto di un immobile già completato o in corso di completamento ed è erogato in un’unica soluzione per un importo non superiore all’80% del valore immobiliare. La garanzia è costituita da un’ipoteca di 1° grado iscritta sul bene immobile acquistato.

In passato il credito fondiario poteva essere esercitato solo da alcuni istituti di credito autorizzati, oggi questa possibilità è stata estesa a tutte le banche.

Il mutuo fondiario edilizio è un finanziamento concesso solitamente ad imprese edilizie per la costruzione di immobili, ma può essere utilizzato anche per la ristrutturazione, la trasformazione, il restauro, ecc.

L’erogazione dell’importo avviene in più “tranches” in base allo stato di avanzamento lavori, mentre la garanzia è rappresentata da un’ipoteca iscritta sul terreno dove sorgeranno le unità immobiliari.

A lavori ultimati, mediante l’atto di frazionamento, il mutuo edilizio viene suddiviso in diverse quote che verranno ripartite tra i vari immobili costruiti; in questo modo ogni futuro proprietario potrà decidere di accollarsi la propria parte di mutuo edilizio, o se questo risulta poco competitivo potrà decidere di stipulare un nuovo mutuo con la propria banca.

Tra i vantaggi che il credito fondiario assicura al debitore vi è il diritto per lo stesso, ogni volta che sia estinta la quinta parte del debito originario, di richiedere la riduzione proporzionale della somma iscritta a garanzia e che gli atti e le formalità ipotecarie, anche di annotazione, si considerano come una sola stipula, una sola operazione sui registri immobiliari e un solo certificato. Gli onorari notarili sono ridotti alla metà.
Un vantaggio per il creditore è quello che in caso di mutui a tasso variabile, si ha la possibilità di aumentare l’importo di ipoteca all’aumentare dei tassi. Il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione è garantito dall’ipoteca iscritta fino a concorrenza dell’importo effettivamente dovuto per effetto dell’applicazione di dette clausole. L’adeguamento dell’ipoteca si verifica automaticamente se la nota d’iscrizione menziona la clausola di indicizzazione.

Le banche possono concedere il credito fondiario (mantenendone le caratteristiche) superando la soglia dell’80% arrivando anche al 100%, grazie all’acquisizione di garanzie aggiuntive oltre quella ipotecaria, quali fideiussioni bancarie o polizze di assicurazione.

Cos'è un mutuo chirografario

Il credito chirografario è quel tipo di credito che non è assistito da alcun tipo di garanzia reale (pegno e ipoteca) o personale (fideiussione, anticresi).

In caso di inadempimento da parte del debitore, i creditori hanno diritto di soddisfarsi su tutti i beni del debitore stesso, sia presenti che futuri.

Ad esso si ricorre quando il debito da contrarre è di modesta entità e durata e la situazione non giustifica i costi per l’iscrizione dell'ipoteca.

Cos'è un mutuo a stato avanzamento lavori (SAL)

Quando il mutuo è destinato alla costruzione o a grandi ristrutturazioni ci si troverà quasi sempre a richiedere un importo più alto del valore immobiliare prima dei lavori.

Le banche prevedono questa opportunità, ma affinché l'edificio rappresenti una garanzia adeguata alla concessione, nel limite usuale dell'80%, dispongono che l'erogazione del mutuo avvenga a Stato Avanzamento Lavori (SAL). Il contratto verrà stipulato subito per l'importo complessivo del mutuo, definito in previsione del valore che l'immobile assumerà con il completamento delle opere; poi però le somme verranno rilasciate in tranches, man mano che il bene acquisterà valore.
Periodicamente quindi, quando le opere eseguite raggiungono un valore predeterminato, sarà erogata una parte di mutuo, preceduta da un sopralluogo del tecnico incaricato dalla banca il quale attesterà l’effettivo stato di avanzamento dei lavori.

La modalità adottata più comunemente per questo genere di mutui è l'estensione della fase di preammortamento iniziale a 24/36 mesi, durante i quali avverranno le erogazioni SAL.
Alla fine di tale periodo, durante cui si rimborsano soltanto gli interessi e nessuna quota capitale, il mutuo inizierà a decorrere rispettando un classico piano di ammortamento della durata contrattuale prevista.

Cos'è un mutuo di liquidità

Quando si parla di mutuo per liquidità si fa riferimento a una modalità di erogazione che permette un uso del denaro che viene concesso dalla banca non finalizzato a un acquisto o alla ristrutturazione della casa. Infatti, consente di soddisfare diverse necessità, non per forza con una finalità specifica, con il semplice e solo scopo di erogare liquidità.

Il cliente dovrà fornire delle garanzie congrue alla somma richiesta e sarà l’istituto di credito stesso a decretare le garanzie accessorie necessarie per proteggersi da un’eventuale insolvenza del debitore, garanzie che saranno stabilite anche sulla base del profilo creditizio del cliente e della sua solidità in termini economici. Non di rado vengono richieste ipoteche su immobili o altre proprietà che si possiedono, purché sia un’abitazione civile.

E’ interessato obbligatoriamente a una persona fisica, vengono escluse tutte le attività commerciali e le società che potrebbero avere fini speculativi.

Il mutuo consente di ottenere prestiti dai 30.000 euro ad un massimo di un milione e mezzo e l’importo varia sostanzialmente in relazione alla capacità di rimborso del mutuatario e al valore dell’immobile e la durata di restituzione può iniziare dai 5 anni ed arrivare ai 40.

Requisiti necessari per richiedere un mutuo di liquidità:
• Essere in possesso di una casa di proprietà;
• Avere la maggiore età;
• Essere cittadini italiani;
• Ricevere un reddito dimostrabile.

Che cos'è un mutuo verde

Il debutto del mutuo verde, chiamato anche mutuo ecologico, risale al 2005.
I mutui verdi funzionano come qualsiasi mutuo finalizzato all'acquisto di un immobile, purché si tratti di un edificio che risponda a dei canoni ben precisi e che abbia ottenuto la classe energetica A o superiore. Per classe energetica A si intende che il sistema di funzionamento di ognuno degli impianti dell'abitazione deve garantire un certo livello di risparmio energetico e gli edifici stessi devono essere termicamente isolati.
Non è necessario che siano presenti anche i pannelli solari termici e fotovoltaici, basta che tutti gli impianti comportino riduzione energetica.
La particolarità dei mutui ecologici sta nel fatto che l'erogazione del capitale avviene in un'unica soluzione e prevede la richiesta del progetto di realizzazione in base alle normative e modelli costruttivi della bioedilizia, prevedendo un rimborso a un tasso di interesse e uno spread agevolato, facilmente sostenibile.
Infatti, il rimborso del mutuo può avvenire del tutto o in parte con le agevolazioni fiscali o contributi sociali dedicati al settore della riqualificazione energetica ( che godono dello sgravio fiscale pari al 55% delle somme complessivamente spese).
Secondo una stima effettuata a Dicembre 2013, lo spread per questo tipo di mutui non può superare il 5%.

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